重点城市地块减量上新，核心地块企业拿地热情不减

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摘要：重点城市核心地块企业拿地意愿热情不减，“十五五”规划建议提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新。

观点指数在3月19日观点指数研究院发布的《优化供给 | 2026年2-3月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出重点城市供应面积缩减，供应价格回升，而且在核心地块竞争中，企业表现出较大的热情。

减量上新，企业核心地块拿地热情不减

据观点指数不完全统计，2026年1月18日-2026年3月15日期间，6个重点城市一共有31宗宅地供应，起始价427.73亿元，面积92万平方米，供应面积缩减，供应价格回升。

从区域分布角度分析，报告期内，北京发布了《北京市2026年度建设用地供应计划》，明确2026年全市建设用地供应安排与实施导向。根据计划，全市预期实施建设用地约3240-3740公顷，计划新增供应3040-3540公顷，同时支持低效产业、商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上。

从内容中可以看到，住宅用地持续缩减‌。从2024年的1060公顷，到2025年降至约1000公顷，2026年进一步压缩至不足800公顷，降幅明显。商品住宅用地近三年缩量‌，由2024年不低于300公顷，到2025年弹性区间240–300公顷，2026年进一步收窄至200–240公顷。

该计划突出五大实施导向，包括减量提质、激活存量、精准保障新质生产力、以需定供支持房地产新模式、提升公共服务保障水平。

此外，北京公布2026年第一批次商品住宅用地集中供应清单，拟于近期推出10宗地块，覆盖朝阳、海淀、石景山、大兴、昌平、通州、开发区、顺义、密云共9个行政区，总用地面积约59公顷，规划建筑规模约118万平方米。其中，朝阳区以2宗地块领跑，海淀区、石景山区、大兴区、昌平区、通州区、开发区、顺义区、密云区各1宗。

期内，上海市2026年新挂牌三宗商品房用地，涉及总面积10.06公顷。上海发布2026年第二批拟出让宅地清单，仅长宁区1宗地块。长宁区中山公园板块多年来鲜有宅地供应。中山公园板块作为长宁区核心区域，生活配套成熟，交通便利，教育资源优质，一直是购房者青睐的板块。

广州白云区举办2026年土地推介会，推出16宗涉宅用地，总建面202万平方米，为今年广州首个开展土地推介的区域。据悉，本次推介的地块以“小而美”为主，多分布于白云新城-设计之都中轴等核心板块，涵盖低容积率宅地、地铁上盖地块、一线江景地块等多种类型。据了解，本次推介会吸引了近四十家房企参会，其中有保利、越秀、珠实、贝好家、时代、和记黄埔等企业，也有部分许久未在广州拿地的本地及外来房企。

3月13日，广州2026年春季土地推介暨蓝皮书发布活动中有保利、越秀、绿城等70余家房企参与，涵盖央企、市属国企、港企、民企等多种类型。88宗商住、产业用地在现场集中展示。其中，《蓝皮书》共收录326宗用地，面积约1320公顷，包括居住地块119宗、占比36%，商服地块149宗、占比46%，工业地块36宗、占比11%，其他地块22宗、占比7%。

期内，杭州挂牌萧山区世纪城核心单元一宗34.7亩宅地，起始总价13.66亿元，规划建筑面积41639.4平方米，起始楼面价32800元/平方米。地块邻近地铁7号线、6号线，周边教育、商业、医疗配套完善。

成都上架4宗宅地，涵盖锦江区、温江区、新都区，总起始价14.86亿元，总土地出让面积约140亩。

其中，锦江区牛沙路片区地块起始楼面价16500元/平方米，为攀成钢板块近10年首次供地，将于2月10日拍卖。其余3宗地块分别位于温江区2宗、新都区1宗。此次上架地块总规划建筑面积20.61万平方米，各宗地块分别对应不同的容积率与起始楼面价，其中温江区天府街道地块起始楼面价4400元/平方米，为4宗地块中最低。

深圳2026年首宗住宅用地已于2月12日正式挂牌，将于3月20日出让。该地块位于罗湖区笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧，为“住宅+轨道”联合出让模式，起始总价86917万元。地块由两部分组成：住宅用地H302-0107土地面积12125.37平方米，容积率约3.2，住宅建筑面积37488平方米，限高100米。

报告期内，北京和广州发布了相关的供应计划，聚焦在核心区域的商品住宅地块和商业产业用地。几个城市的供应节奏不一，其中杭州和成都挂牌量同比去年有明显收缩。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年1月18日-2026年3月15日期间，6个重点城市一共有20宗地成交，成交价409.2亿元，成交土地面积62.8万平方米。

北京2026年首场土拍正式落锤，3宗住宅用地及1宗商业用地全部以底价成交，总成交金额达85.62亿元。石景山新首钢核心区SS00-1609-0012地块，由首钢地产以13.9亿元底价摘得。通州宋庄镇FZX-0703-6002地块，由北投＋建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得。顺义新国展SY00-2301-0003、0004等地块，由中国铁工投资集团以28.1亿元底价摘得。可以看到，该批次成交地块底价成交，拿地企业均为国企。

期内，上海第十一批次集中出让的松江九亭、青浦新城及赵巷3宗涉宅地通过现场交易会完成出让，总成交40.1777亿元，与总起价持平。

上海马年首批涉宅地块竞拍，涉及徐汇、嘉定、青浦三宗核心地块，3宗地块中仅有1宗溢价成交，总成交金额为68.09亿元。

报告期内，杭州迎来2026年首场宅地出让，拱墅区东新单元一宗宅地吸引约20家房企参与竞价。最终，博策经过30轮争夺，以溢价19.81%、总价8.77亿元拿下该地块。

元股证券

报告期内，2月底，广州马场1期地块正式出让，起拍价约186.44亿元，共吸引了华润、保利、越秀、珠实、广州地铁等8家房企参与竞拍。最终，历经243轮的鏖战，越秀以236.03亿元总价成功摘得该地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60%。

2月5日，成都成功出让3宗住宅用地，总收金9.95亿元。2月10日，成都锦江区一宗住宅用地于当日完成出让，最终由成都市锦江区统一建设有限公司竞得，成交总价6.04亿元，溢价率23.03%。

报告期内，重点城市土地市场整体呈现“缩量升温”的态势，成交规模同比下降，但核心优质地块热度回升，广州马场地块以236亿元成交，成为市场的焦点‌。

从拿地企业来看，多数地块竞得人为国企，少数民企分食余下市场份额。虽然土拍市场中国企占比较大，但也不难发现有些地块出现了其他企业的身影。这类企业部分为新入局的企业，部分是外资企业，但更多是谨慎经营蛰伏度过调整期的老玩家。

从各个城市来看，成交反应存在差异。北京期内成交的地块以底价成交居多，而上海马年首场三宗土拍中仅有一宗溢价成交。广州的马场地块吸引了市场的高度关注。成都也出现多宗地块溢价成交，溢价率最高达到23.03%。杭州和深圳则是进入相对平静的土拍月份。

总的来看，重点城市土拍市场以高品质的产品为导向，收缩供应，优供精供。对房企而言，土拍市场会不断上演激烈的竞争，房企保持理性依然要贯穿经营的始终。

推进力度显著加大，各城市重点建设计划持续落地

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今年政府工作报告指出，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。

“十五五”规划建议提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

近年来，城市更新催生新的增长潜力。住建部披露，2025年全国开工改造城镇老旧小区2.6万个，加装电梯1.4万部；打造“口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里，建设改造地下管网15.6万公里。

期内，自然资源部、住房城乡建设部近日联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》），旨在推动形成规划编制科学、政策工具精准、实施路径多元、权益保障有力的城市更新“新模式”。

城市更新是推动城市发展的关键领域，各地纷纷提出城市更新的政策、计划和目标等。

广州正积极推动国有土地上房屋更新立法。本次立法涵盖城镇危旧住房、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、老旧楼宇等类型房屋的更新改造，拟系统解决广州市国有土地上房屋更新工作中的六大核心障碍与实施难题，包括完善顶层设计、规范更新流程、补齐民生短板、传承历史文脉、推动产业升级、构建资金闭环新机制等方面。

2026年广州将加速推动城中村改造，全年计划完成固定资产投资1200亿元。根据公开资料整理，广州将集中力量推进52个新模式城中村改造项目，力争2026年底前实现安置房“应开尽开”；同时稳步推进旧模式项目分类处置，力争三年内取得明显进展。

上海市《政府工作报告》显示，2026年要深入实施城市更新行动。推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，全力做好村居民征收安置。完成20万平方米旧住房成套改造。

深圳市正式实施《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，明确未完成规划审批的旧改项目原则上可不配建保障性住房，并同步推进104个重点城市更新项目，总投资达1680亿元。上述104个项目覆盖深圳全部10个行政区。截至2026年3月，已有34个项目重启建设。

湖北“十五五”期间全省住建领域重大项目投资将超8300亿元，其中城市更新项目占比超80%，较“十四五”时期翻倍增长。“十五五”期间湖北将以城市更新改造为主体，重构房地产商业模式，重塑城市商业生态，推动建造产业绿色智能转型。7000多亿元城市更新投资中，沿江城市供排水一体化地下管网改造等10个重大项目总投资超3700亿元。这些项目兼具民生属性与商业价值。

观点指数观察到，各地都在密集推进城市更新项目，主要配套以政策、金融、行政审批等全方位支持。可以看见上述城市更新呈现投入大、涵盖类型多、以旧改为主等特点。

目前的旧改主要以单个项目为主，未来会走向片区开发、综合体改造，提升片区价值后会迎来更长远的运营空间。无论是对地方还是企业来说，能够达到长期运营的城市更新项目，才能平衡前期投入与后期管理的风险。

本文节选自《优化供给 | 2026年1-3月房地产企业新增土地储备报告》

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